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浅谈成都学区房!

发布者: L先生 | 发布时间: 2019-8-28 16:54| 查看数: 55| 评论数: 0|帖子模式

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说下什么叫学区房。

学区房是指生源好师资优良、摇号有大比例进入重点初中所对口的公立小学所在的房屋。
买学区房的目的是娃娃得到好的教育(小学阶段成绩差别不大,主要让娃娃养成好的学习习惯和思维方式),最后升入(摇号进入)好的初中。可以说学区房看似筛选的是小学,实则为最后进入好的初中在服务。
先谈谈学区,学区概念针对的是公立,私立目前是交钱进谈不上学区。
都知道要进入好的大学,那么先要进入好的高中,现成都初升高的比例总数控制在50%左右,有一半的学生提前分流进入职高(当然职高也有五年专科,之后可以专升本,但是含金量低很多),因此要顺利进入高中,初中尤为关键。重点初中的初升高比例可以高达90%以上,初升高比例是初中好坏与否最关键的指标。另外说一个冷门的指标,可以展示出学区之间的差距。指标到校生(简单来说,就是高中自住招生)的名额在好的学区会有优势。
来看下指标到校生的基本条件:
1. 户籍在本招生区域。
2. 初一年级即在本校按政策规定入学、有本校3年正式学籍且在本校连续就读的应届初中毕业生。符合政策规定正常转学的,应在本校连续就读满2各学年以上、且有本校2年或以上正式学籍。(所以买学区房的,户口保留到初中毕业比较好)
3. 择校入学的学生不能享受指标到校生政策。(公立择校也不行)
4. 综合素质评价达到A等,体育达标。
指标分配是按市按区一层层往下划分的,有一定比例,这个比例是区教育局来掌握的。拿目前成都最好的青二区和锦二区的指标到校生名额来举例:
(数据来源:http://www.chengdumingxiao.com/articleDtil?articleId=22530,建议大家看的时候按学区对应初中来对比数据,哪个学区好一目了然)
锦二区对口初中去七中林荫的指标到校生名额:盐道街-1,七水-2,17中-1,田家炳-1,七汇-1,师大附中-1,共7个。
锦二区对口初中去四七九系列的指标到校生名额:盐道街-6,七水-16,17中-6,田家炳-6,七汇-9,师大附中-7,共50个。
青二区对口初中去七中林荫的指标到校生名额:树德东马棚-2,石室陕西街-2,树德东区-1,蜀华中学-1,共6个
青二区对口初中去四七九系列的指标到校生名额:树德东马棚-15,石室陕西街-13,树德东区-6,蜀华中学-6,共40个。
对比一下第二档次的青五区,
青五区对口初中去七中林荫的指标到校生名额:青羊实验-2,石室金沙-1,泡桐树中学-1,共4个。
青五区对口初中去四七九系列的指标到校生名额:青羊实验-12,石室金沙-10,泡桐树中学-9,共31个 。
指标到校生名额是少数的学生能够受惠的,很多普娃家长也不指望这个好事能落到自己家。但是为什么要单拎出来说,因为这个名额占比可以侧面反映出一个问题,就是优质初中不仅仅是升高中的比例高,还因为给予学生进入重点高中更多的机会。
选学区主要看哪几个方面呢?
大的可以分为 教育 和 升学 两块来看。
教育好不好主要看生源质量和学校软硬件(软硬件包含师资及学校管理团队和硬件设施),升学这块就看对口中学及录取比例。这两块满足要求了再根据范围来选房子。如果按权重来分,个人认为教育占60%,升学占40%,细分来说:生源-20%、软硬件-40%(其中师资及管理-30%,硬件设施-10%)、对口中学40%。
为什么这样配比?
生源反应了学习氛围,学生水平,家庭教育。近朱者赤,学生家长文化水平都高、注重孩子教育,在这样的环境里能不好好学?
师资及学校管理团队代表了整体平均教学水平。优秀的学校必定有个优秀的管理者,在对学校的发展上也有准确的把控,对老师的选拔要求高,培训上面也是更多样化,能够提供老师和孩子好的平台。优秀的老师能够引导孩子养成良好的学习习惯、调整学习思路提高学习效率。
硬件设施起到的作用是能够让教学内容形式多样化,提高学生学习热情及效率。
对口初中是选学区房的终极意义,目的就是保底,能够大概率的让孩子摇号能进入一个不错的初中,如果不幸去到该学区最差的中学,那这个相对最差的中学可能也比其他区好很多。
所以 教育这块整体权重放到了60分,而对口初中是40分。这个分数是给大家一个概念,可在筛选学区时,作为一个依据。
在选学区这块,各位应该根据自身情况和侧重点进行选择。
上文提到成都目前最优质的区域是锦二区和青二区。
锦二区有四大金刚:成师附小、盐道街小学、天涯石小学、龙王庙小学。
生源不说了,四个学校都没有统筹生。
教学上来看,前两所是五朵金花,肯定最好,学校管理团队一流,提供给老师的教学交流机会也多。成师是老牌名校,教学成果比盐道街还要好一点,只是近几年和天涯石一样扩招严重。整体来说,在师资方面这四所小学主动流出的老师几乎没有,人员稳定。
管理上来看,这四所小学的公众号可窥一二。(公立小学的公众号不像私立外包出去打理,做得各种高大上,要朴实许多。)成师附小的平台确实优于其他三所,有诺贝尔获奖者来访、创教育国际化窗口学校、对老师的各种培训等等。
对口初中的摇号结果2019年各学校都没有张榜,谣传说锦二区进17中比例提高,以前整片区进入比例也就是个位数,今年有三四十人。特别是成师附小和天涯石,不过具体结果怎么样有待考证。锦二区最弱的17中普高率是超过了60%的。锦二最优的两所中学都是七系,七中水井坊校区和七中学道。七中学道自实行5+4,以取代七水成为成都市初升高最好的初中之一,普高率超90%。
青二区共7所小学,实验小学、泡桐树小学、胜西小学、东城根小学、少城小学、回民小学、彩虹小学。
生源:前三所没有统筹生,东城根扩大了学区不好说,后面三所都有统筹生。
教学上看,前两所五朵金花,学校管理团队一流,老师进修机会也多。而胜西也一直名声在外。东城根扩招非常严重,已经三个校区了,调考成绩据说是青二区第四。至于后面三所,少城小学应该师资尚可,后面两所一般。
对口初中,青二区一共对口四个初中,三个都是四和九系,只有蜀华中学较弱。蜀华中学开始实行5+4,2020年才出首届中考成绩,如果成绩过人,说不定可以让青二区成为成都最强学区。
再来说下二梯队的学区。
青五区算是小学和初中各方面都很均衡的学区吧。小学共有四所:泡小境界、青羊实验附小、泡小西区、金沙小学。
生源:金沙这块地其实和高新对应人群是差不多的,大部分是新成都人、年轻人居多。生源多差距不大。
教学上,青五是新区,适龄生育人口多,所以四个小学班级都超过十个。金沙有三个校区,今年共招28个班。青羊实验也不差,16个班。泡小西区和境界次之。青羊实验、泡西、金沙学校实力真的差不太多,境界最弱。
对口初中:一共三所,青羊实验中学、石室金沙校区、泡桐树中学。这里面有名的应该是青羊实验,但是初升高比例都差不多。
再来说说被炒起来的高四区,一共五所小学:锦城小学、锦晖小学、泡桐树小学天府校区、七中初中附小、芳草小学南区(今年划入的)。
生源:泡天和七中初中附小不说了,生源肯定不错,因为对口机关单位宿舍。其他两所对应的所谓的高收入人群,所以也很棒?(高新区不单是高四,而是整体生源都被过誉,很多网友的逻辑是:因为房价高所以大部分都是高收入人群,所以家长文化高因此娃娃水平也不差?但是不要忘记,最开始这片房价偏低,只是后续众人都没想到这一片涨得那么块。综上,买高新片区的也不一定是高收入人群,大部分都是低价购入。所以房价高≠收入高≠学历高≠生源好 )
教学上,据最新消息高四片区调考成绩为高新区第一。不过整体来说前四所学校较新,大部分是新老师,不好衡量。而最新划入的芳草小学口碑一般。
对口初中只有一所,七中初中锦城校区。玉林中学石羊场分校经过七中挂牌开光让高四片区一跃成为学区。七中初中锦城校区最新一届毕业生普高率接近75%。普高率就按学校来说算一般,但是就片区而言,算优异。不过要值得注意,因为目前七中初中出口人数不多,相当于一个学校的人数,构不上一个片区数据。新区的家长都适龄生育人口,目前这四个小学招生人数都是上了10个班,而且七中初中划片区域过大,未来爆仓指数可以说百分百,新修初中几率很大。
青二锦二片区是成都家长首选的学区。总的来说优势看得见:地段好,配套好,学校历史文化积淀深厚,交通方便。缺点就一个:旧!另外两个,是近两年火起来的片区:青五和高四,优势:配套逐渐完善,居住环境好,学校硬件配套一流,缺点:房价高,学校爆仓,教学及出口稍差。
再来谈谈学区房中的“房”。
成都最火片区就是高天二区吧。买这两个区的大部分是人才引进来的。新区的适龄生育人口多,所以孩子入学成为了首要问题。这几年,修了不少公立和私立小学,就是为了满足刚需。
很多小学可能还没有第一届出口就被冠名了学区称号,一个学校没有至少连续五年比例的出口成绩何有学区一谈?刚开始是房产商和中介炒作的,但到后期真的是被买了房的人吹飞了。大家不愿意打破这个泡沫,因为信的人越多买的人越多,房价才能起飞,以后才有源源不断的人来接盘。高新天府五年前也就几千一平,短短几年翻了三四番,高新区已经成为成都房价涨幅和均价的NO.1。当然现在新区所谓的学区水分还挺大,但是随着人口不断入驻,适龄儿童增加,未来十年二十年成为成都学区的榜首也是很有可能的。几年前买新区的真的有投资眼光,现在新区房价已经过高了。结合学区来看,因为初中目前还一般所以匹配这个房价可能真的不如读私立比较实在。所以喜欢新区的特别在乎教育的,可以选择不是学区房屋+私立读书。如果想一步到位,七中初中附小值得考虑,在高四区域性价比最高。泡天对口楼盘因为身处金融城,房价已经上天了,适合财力雄厚的人群。
老的学区就是锦青二区。身处市中心,地皮值钱不用说,但是房龄老,房屋状况堪忧,整体卖相比新区差太远,均价也不低。在市中心选房,大方向明确学区后,再考虑自住还是挂户(自住总价高、挂户可能面临6-9年租房住的困境),再看大环境(整个所处社区绿化配套交通有无地铁等),再到小区(小区卫生绿化物管装潢人员素质等),再看具体房屋(户型年代朝向等)情况来筛选。
市中心学区分为两大类,一是步梯房,二是电梯房。
步梯老破小最大的优势就是几乎0公摊,甚至负公摊,60多平可以做套三。现在实行中优,很多老楼盘开始加装电梯,政府补贴每台20万,7层楼的顶层住户只用出四万多,所以要自住的,最好了解一下该小区能不能安电梯(院子够大才能安装并保证消防车顺利通过)。如果能安装,不管老小区租户多不多,大部分业主是愿意出资安装电梯的,因为花几万可能房价单价都要上涨两三千。还有种步梯房是大环境都很恶劣,小区也不行,适合挂户,过于老旧又没有外立面整改的房屋以后拆迁几率非常大。
电梯房也分挂户和自住的。挂户房尽量选总价低的以后好转手,但是面积不宜过小可以住人的。举个例,财富中心a座有20平的,单价三四万总价几十万,但是万一以后读书卡面积呢?财富中心C座有五六十平的,单价两万左右总价100出头,但是是共用卫生间只能出租不能住人。这两类房屋以后如果家访会有风险,虽说总价低但是政策一变转手难。自住的电梯房要注意容积率和梯户比。两者都高的电梯楼盘一定是人员杂、商用过多、等电梯时间过长、后期维护困难,房屋增值空间受限。
现在以锦二区举例,给各位一个选房思路。
已经确定了学区后,如果决定挂户,那就选总价低、租金尽可能高的。四个小学都有专门挂户的楼盘,比如都市驿站、城市理想、红星国际、锦江印象等。如果决定自住,那先看看社区环境。四所小学里面,大环境最好的是龙王庙正街小学的片区-挨着音乐坊、镋钯街、太古里等,其次盐道街小学片区-临河、离华西近等、接着是天涯石小学片区-住宅商用的少、住家户多、整个社区感觉比较衰败,最后是成师附小片区-身处闹市、相较而言比较杂乱。接着看小区,每个片区都有好楼盘,盐道街对口的楼盘两极分化大、龙王庙的整体性价比很高且宜居、天涯石整体楼盘环境比较均衡、成师附小能够自住的太贵但挂户的租金回报率很高。最后具体房屋就要请各位一一实地去看了。
选择学区房的过程就是一种博弈,最后祝愿各位买到满意的适合自己家庭的学区房。

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